המפתח לחיסכון במס שבח
בתחום מיסוי המקרקעין בישראל, סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מהווה הזדמנות משמעותית לחיסכון במס שבח עבור בעלי נכסים שיש עמם זכויות בנייה נוספות.
הסעיף מאפשר חישוב נפרד של השבח במכירת נכס מקרקעין כאשר שוויו מושפע מיתרת זכויות בניה בלתי מנוצלות, ובמקרים רבים יכול להוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים במס שבח.
שמאות מקצועית לפי סעיף 49ז היא המפתח למיצוי מלא של הטבת המס ולחיסכון כספי משמעותי.
עמוס אביב, שמאי מקרקעין מוסמך בעל ניסיון עשיר והתמחות ייחודית בתחום המיסוי, מציע ללקוחותיו שירותי שמאות מקצועיים לפי סעיף 49ז, המאפשרים מקסום החיסכון במס שבח.
מאמר זה מפרט את מהות הסעיף, את היתרונות שהוא מציע, ואת הערך המוסף הייחודי שמביא עמוס אביב בתחום מקצועי זה.
מהו סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין?
סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, עוסק בחישוב מס שבח במכירת במכירת נכס מקרקעין כאשר שוויו מושפע מיתרת זכויות בניה בלתי מנוצלות. הסעיף קובע מנגנון ייחודי לפיצול השבח במכירת בניין שחלה לגביו תכנית המאפשרת בנייה נוספת על הקרקע.
עיקרון הבסיס של הסעיף הוא הפרדה בין שני מרכיבים בשווי המכירה:
- "שווי הבסיס" – שווי הזכות במקרקעין ללא זכויות הבנייה הנוספות.
- "שווי ההפרש" – שווי זכויות הבנייה הנוספות שאושרו בתכנית.
הסעיף מאפשר חישוב נפרד של השבח והמס לגבי כל אחד ממרכיבים אלה. משמעות הדבר היא שבמקרים בהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח על "שווי הבסיס" (למשל, במסגרת הפטור לדירת מגורים מזכה), הוא יכול ליהנות מהפטור על חלק זה, ולשלם מס רק על "שווי ההפרש".
עמוס אביב, מתוקף התמחותו בתחום מיסוי המקרקעין, מכיר היטב את הוראות סעיף 49ז, את פרשנותו בפסיקה ובהחלטות מיסוי, ואת האופן המיטבי ליישומו לטובת לקוחותיו. הוא מסייע ללקוחותיו למקסם את החיסכון במס שבח באמצעות הערכה מקצועית ומדויקת של "שווי הבסיס" ו"שווי ההפרש", ובאמצעות ניצול מיטבי של הפטורים והזכויות הקבועים בחוק.
תנאים ליישום סעיף 49ז
על מנת ליהנות מהחישוב הנפרד של השבח לפי סעיף 49ז, יש לעמוד במספר תנאים:
נכס מבונה
הזכות הנמכרת חייבת להיות בניין, ולא קרקע ריקה. הסעיף חל על מכירת בניין קיים שחלה לגביו תכנית המאפשרת בנייה נוספת על הקרקע.
תכנית לבנייה נוספת
על הנכס חייבת לחול תכנית המאפשרת בנייה נוספת על הקרקע. תכנית זו יכולה להיות תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת, תמ"א 38, או כל תכנית אחרת המאפשרת תוספת זכויות בנייה.
הגשת בקשה מתאימה
המוכר חייב להגיש בקשה לחישוב נפרד של השבח במועד הגשת ההצהרה על המכירה. ללא הגשת בקשה זו, לא ניתן ליהנות מהוראות הסעיף.
עמוס אביב, בזכות מומחיותו בתחום מיסוי המקרקעין, יודע לבחון בקפידה את עמידת הנכס והעסקה בתנאים אלו, ולייעץ ללקוחותיו כיצד לפעול על מנת למקסם את הזכאות לחישוב המיטבי לפי סעיף 49ז.
חשיבות שמאות מקצועית לפי סעיף 49ז
לב העניין ביישום סעיף 49ז הוא קביעת "שווי הבסיס" ו"שווי ההפרש". קביעה זו מחייבת הערכת שווי מקצועית של הנכס בשני מצבים: עם זכויות הבנייה הנוספות ובלעדיהן. לשמאות מקצועית בהקשר זה יש חשיבות קריטית:
קביעת שווי הבסיס
השלב המרכזי ביישום סעיף 49ז הוא קביעת שווי הנכס ללא זכויות הבנייה הנוספות ("שווי הבסיס"). עמוס אביב, כשמאי מקרקעין מוסמך בעל ניסיון רב, מבצע הערכת שווי מקצועית ומדויקת של הנכס במצב זה, המבוססת על ניתוח עסקאות השוואה רלוונטיות, מגמות שוק, ומאפייני הנכס הספציפי. ככל ש"שווי הבסיס" גבוה יותר, כך גדל החלק משווי העסקה שעשוי ליהנות מפטור ממס (במקרים המתאימים).
קביעת שווי ההפרש
במקביל, נדרשת הערכה מדויקת של "שווי ההפרש" – שווי זכויות הבנייה הנוספות. עמוס אביב מבצע הערכה זו תוך התחשבות במכלול הגורמים המשפיעים על שווי זכויות בנייה, כגון מיקום הנכס, היקף הזכויות, מצב השוק, עלויות פיתוח ובנייה, וגורמים נוספים.
מקסום החיסכון במס
הערכת שווי מקצועית ומבוססת של "שווי הבסיס" ו"שווי ההפרש" יכולה להוביל לחיסכון משמעותי במס שבח. במקרים שבהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח על "שווי הבסיס" (למשל, כאשר הנכס הוא דירת מגורים מזכה), קביעת "שווי בסיס" גבוה יותר משמעה חלק גדול יותר משווי העסקה הזוכה לפטור ממס. עמוס אביב, עם מומחיותו בתחום המיסוי, יודע לזהות את כל הגורמים שיכולים להשפיע על הערכת השווי ולמקסם את התועלת ללקוח.
ביסוס מול רשויות המס
הערכת שווי מקצועית ומנומקת היטב מהווה בסיס איתן מול רשויות המס. חוות הדעת המקצועיות של עמוס אביב ידועות באמינותן, בדיוקן, ובכושר העמידה שלהן מול ביקורת רשויות המס. הן מבוססות על נתונים אמינים, ניתוח מקצועי, ומתודולוגיה שקופה ועקבית.
התמודדות עם מקרים מורכבים
לעתים עולות סוגיות מורכבות ביישום סעיף 49ז, כגון מצבים שבהם הנכס עבר שינויים מאז אישור התכנית, קיימות מספר תכניות שונות, או כאשר רק חלק מהנכס מושפע מהתכנית. עמוס אביב, עם ניסיונו הרב וההתמחות הספציפית בתחום המיסוי, יודע להתמודד עם מקרים מורכבים אלו ולספק פתרונות מותאמים ומיטביים.
היתרונות בבחירת עמוס אביב לשמאות לפי סעיף 49ז
עמוס אביב מביא ערך מוסף משמעותי ללקוחותיו בתחום השמאות לפי סעיף 49ז:
התמחות ספציפית במיסוי מקרקעין
עמוס אביב התמחה באופן ספציפי בתחום מיסוי המקרקעין, ובפרט בסעיף 49ז ובסעיפי פטור אחרים. הוא מכיר לעומק את החוק, את הפרשנות שניתנה לו בפסיקה ובהחלטות מיסוי, ואת האופן המיטבי ליישומו לטובת לקוחותיו.
ניסיון עשיר ומוכח
לאורך השנים, סייע עמוס אביב למאות לקוחות ליישם את סעיף 49ז ולחסוך סכומי כסף משמעותיים במס שבח. הניסיון הרב שצבר מאפשר לו להתמודד בהצלחה עם מקרים מורכבים ולהשיג את התוצאות המיטביות עבור לקוחותיו.
ידע תכנוני מעמיק
עמוס אביב מחזיק בידע תכנוני מעמיק, החיוני להערכה נכונה של זכויות הבנייה הנוספות ולהבנת ההשלכות של תכניות שונות על שווי הנכס. ידע זה מאפשר לו לזהות הזדמנויות ליישום סעיף 49ז שאחרים עלולים להחמיץ.
מוניטין מקצועי מול רשויות המס
לאורך השנים, בנה עמוס אביב מוניטין מקצועי איתן מול רשויות המס, וחוות הדעת שלו מתקבלות באמון ובהערכה. מוניטין זה מסייע ללקוחותיו בהליכי השומה מול רשויות המס.
שירות כולל ומקיף
עמוס אביב מציע ללקוחותיו שירות כולל, הכולל את כל השלבים מבדיקת הפוטנציאל ליישום סעיף 49ז, דרך הכנת חוות הדעת השמאית, ועד לליווי בהליכי השומה מול רשויות המס. שירות כולל זה מבטיח טיפול מקצועי ויעיל בכל ההיבטים של החיסכון במס שבח.
חיסכון כספי משמעותי
ההשקעה בשירותי השמאות המקצועיים של עמוס אביב מחזירה את עצמה במהירות ובאופן משמעותי. החיסכון הכספי המושג באמצעות יישום נכון של סעיף 49ז עולה בדרך כלל עשרות מונים על עלות השירות.
בואו ניצור קשר
אם אתם מתכננים למכור נכס שיש עמו זכויות בנייה נוספות, או שכבר קיבלתם שומת מס שבח ואתם מעוניינים לבחון אפשרות לחיסכון במס באמצעות יישום סעיף 49ז, עמוס אביב כאן בשבילכם. פשוט הרימו טלפון לעמוס בטלפון 072-3304163 לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות.
מעדיפים לתקשר בכתב? שלחו הודעת דוא"ל לכתובת [email protected] עם פרטי המקרה שלכם, ועמוס יחזור אליכם בהקדם.
אתם מוזמנים גם לבקר באתר האינטרנט בכתובת https://aa-shamaut.co.il/ למידע נוסף על השירותים המוצעים.
אל תשלמו מס שבח מיותר – צרו קשר עם עמוס אביב עוד היום, והתחילו לחסוך!
